Zele Pela sua Vizinhança

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O texto abaixo é retirado do livro Condomínio Em Foco do Luiz Fernando de Queiroz.

Vizinhança,redondeza,entorno.Tais palavras não fazem parte do dia a dia dos síndicos.Mas deveriam fazer.Por dever de ofício, o administrador de prédio exerce seu múnus unicamente no perímetro delimitado pelo terreno onde o edifício se situa.Acontece que fatores externos afetam o condomínio e não podem ser olvidados por uma administração engajada.

Antes de falarmos sobre a violência na vizinhança ,lembremo-nos das calçadas em frente ao edifício.Embora não façam parte do condomínio , sua manutenção e limpeza é obrigação do proprietário , isto é, de todos os moradores do edifício, o que remete sua responsabilidade ao síndico.Isto acontece na maioria das cidades brasileiras ,podendo haver algumas em que tal obrigação foi assumida pela prefeitura (gostaríamos de saber qual) .

Mas, perguntamos, basta ao síndico preocupar-se com seu prédio e sua calçada?Legalmente sim, repetimos.Todavia , do ponto de vista do bem-estar dos condôminos , acreditamos que sua atuação deva extrapolar os limites de sua jurisdição legal.Por exemplo,como está a limpeza e a coleta de lixo na rua?Como estão as demais calçadas da quadra ?Como está a segurança dos pedestres em relação ao trânsito de veículos?A rua está com o asfalto esburacado?Como esta a segurança no local para os moradores que saem de carro ou que pegam o ônibus na esquina?Como está a iluminação na rua?

Zelador de vizinhança

A função do síndico tem um caráter cívico nos dias de hoje.Ele não á apenas um representante dos consertos do edifício , mas um verdadeiro agente comunitário ou zelador de vizinhanças, alguém que se preocupa com o entorno do lugar em que seus constituintes residem ou trabalham ,alguém que fiscaliza a atuação do poder público e aciona os órgãos competentes para que mantenham sua rua nas melhores condições de higiene e segurança.

Tal atuação pode ser feita com o concurso dos demais síndicos da quadra,dentro do princípio de que a união faz a força.

Outra questão que precisa ser uma preocupação constante do administrador predial:as pichações de muro e fachadas na vizinhança.Dizer que o condomínio não tem nada a ver com isso é olvidar-se de que, embora a propriedade pichada seja particular , seus reflexos afetam a todas as pessoas que olhem para rabiscos depreciativos e, além disso,causam uma desvalorização em todos os imóveis da região, desvalorização esta que estimamos entre 10 e 20 % do valor de cada unidade imobiliária, dependendo do grau de atividade dos pichadores.

A pichação abre as portas para a delinquência , que gera mais violência,que acaba por provocar uma depreciação incalculável de todo o bairro, como acontece em todas as capitais brasileiras ,onde um apartamento de, por exemplo,120 m vale um preço numa vizinhança e a metade noutra.Tal fenômeno é fácil de constatar, bastando consultar os anúncios classificados dos jornais.Onde chega a violência, cai o preço dos imóveis, sua venda se torna difícil e cria-se uma tendência negativa de difícil recuperação.

Para síndicos conscientes de seu papel social,imbuídos do espírito de zelador de zelador de vizinhança, os pequenos problemas que surgem merecem atenção e podem ser resolvidos , com a ajuda da administração municipal , antes que se tornem insolúveis.

É este o apelo que fazemos a todos os síndicos do Brasil.
O texto abaixo é retirado do livro Condomínio Em Foco do Luiz Fernando de Queiroz.

Após ler artigo no jornal O Morador , ex síndico formulou a seguinte pergunta,respondida pelo Telecondo (41 3223-8030).Sintetizamos:

No edifício, dos 96 moradores 76 pagavam em dia.Como síndico, fui obrigado a cobrar de porta em porta , foi uma luta difícil ,que durou um ano e meio.Para alguns,tive que dispensar a multa dos (á época) 20%,pois nós precisávamos do capital para pagar a água e funcionários.Será que se fizeram uma assembleia,pleiteando ressarcimento da multa, o condômino pode ser cobrado ou eu posso ser responsabilizado?
Resposta:No entender da advogada Inessa Kaminski Biermayr, do Telecondo , a questão restringe-se á possibilidade jurídica do atual síndico vir a cobrar o condômino ou do síndico anterior a diferença entre o que era devido pelo proprietário e o que realmente foi quitado em acordo amigável.

Lembra que o síndico ,legalmente constituído ,sempre atua como representante do condomínio: portanto , seus atos devem ser considerados atos “do condomínio” e não da pessoa física do síndico.Tais atribuições estão bem claras no novo Código Civil (Lei 10.406/02) ,que diz :”Art. 1.348.Compete ao síndico:(…) ll – representar ,ativa e passivamente ,o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários á defesa dos interesses comuns;(…) lV -cumprir e fazer cumprir ,a convenção , o regimento interno e as determinações da assembleia”.

Assim , não se encontrando nenhuma disposição na convenção ou ata de assembleia que impossibilite ao síndico realizar acordos ,não há -em tese -qualquer óbice legal para a realização de tal atividade. Ao contrário,é dever do síndico “defender interesses do condomínio”(que , no caso, na época mencionada , seria obter receita para pagar a luz e os funcionários ), sejam eles de natureza judicial ou não.

No entender da advogada, o condômino também não pode ser cobrado pela diferença .Uma vez que o condomínio,através do síndico,acordou o quitamento de suas obrigações , o proprietário não pode ser compelido a pagar novamente aquilo que já pagara.Dada a quitação , não se pode mais cobrar eventual diferença não incluída no valor.Tal atitude,inclusive,pode geral direito a indenização na esfera cível, o que causaria mais dissabores ,e prejuízos á comunidade condominial.

O acordo entre o síndico e o condômino, uma vez realizado, é caracterizado como dívida resolvida, mesmo que o debito seja parcelado ,inovando-se o quantum devido.Pelo intuito da novação,aquilo que ocorreu antes da assinatura do termo é desconsiderado,e somente o que foi determinado pelo documento de novação pode ser exigido.

Conclui o parecer:no caso em tela,nem o antigo síndico nem o condômino,podem ser responsabilizados pelo padrão concedido pelo síndico em relação ás multas.

Uma advertência,contudo,caro leitor.No caso em comento, o síndico agiu sob pressão de contas iminentes a serem pagas,cujo inadimplemento provocaria danos maiores ao condomínio ,pela imposição de multas trabalhistas ou o corte de energia.Sacrificou um bem menor,(multas de 20 % devidas por alguns condôminos) por um mal maior (corte da luz ou multas salariais de 100%).Agiu em estado de necessidade ,em evidente defesa dos interesses dos condôminos.

O que o síndico não pode é simplesmente dispensar multas ,juros e correção monetária dos inadimplentes,sem motivo de força maior,sob pena de responder ,sim,pelo prejuízo que,culposamente, causar ao condomínio.

João Lemes

João Lemes

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