Síndico Pode Abonar Multa?

Texto retirado do título CONDOMÍNIO EM FOCO, 2° Edição de Luiz Fernando de Queiroz 

36. SÍNDICO PODE ABONAR MULTA?

    • O síndico não pode simplesmente dispensar multas, juros e correção monetária dos inadimplentes, sem motivo de força maior, sob pena de responder pelo prejuízo que, culposamente, causar ao condomínio. Agindo em estado de necessidades, contudo, não pode ser responsabilizado.

 

Recebemos a seguinte pergunta de leitor ex-síndico:

“No edifício, dos 96 moradores 76 pagavam em dia. Como síndico, fui obrigado a cobrar de porta em porta, foi uma luta difícil que durou o ano e meio. Para alguns, tive que dispensar a multa dos [á época] 20% =, pois que se fizerem uma assembleia pleiteando o ressarcimento da multa, o condômino pode ser cobrado oi posso ser responsabilizado?”

A questão restringe-se a possibilidade jurídica do atual síndico vir cobrar do condômino ou do síndico anterior a diferença entre o que era devido pelo proprietário e o que realmente foi quitado em acordo amigável.

Lembra que o síndico, legalmente constituído, sempre atua como representante do condomínio; portanto, seus atos devem ser considerados atos “do condomínio” e não da pessoa física do síndico. Tais atribuições estão bem claras no código civil (lei 10.406/02), que diz:

“Art. 1.348. Compete ao síndico (…) II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (…)IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.”

Assim, não se encontrando nenhuma disposição na convenção ou até de assembleia que impossibilite ao síndico realizar acordos, não há – em tese – qualquer óbice legal para a realização de tal atividade. Ao contrário, é dever do síndico “defender os interesses do condomínio” (que, no caso, na época mencionada, seria obter receita para pagar luz e os funcionários), sejam eles de natureza judicial ou não.

O condomínio também não pode ser cobrado peça diferença. Uma vez que o condomínio, através do síndico, acordou o quita-mento de suas obrigações, o proprietário não pode ser compelido a pagar novamente aquilo que já pagará. Dada a quitação, não se pode mais cobrar eventual diferença não incluída no valor. Tal atitude, inclusive, pode gerar direito a indenização na esfera cível, o que causaria mais dissabores e prejuízos a comunidade condominial.

O acordo entre o síndico e o condômino, uma vez realizado, é caracterizado como dívida resolvida, mesmo que o débito seja parcelado, inovando-se o valor devido. Pelo instituto da novação, aquilo que ocorreu antes da assinatura do termo é desconsiderado, e somente o que foi determinado pelo documento de novação pode ser exigido.

Podemos, assim, concluir que nesse caso, nem o antigo síndico nem o condômino podem ser responsabilizados pelo perdão concedido pelo síndico em relação às multas.

Dano Menor

Uma advertência, contudo, caro leitor. O síndico agiu sob pressão de contas iminentes a serem pagas, cujo inadimplente provocaria danos maiores ao condomínio, pela imposição de multas trabalhistas ou o corte de energia. Sacrificou um bem menor (multas de 20% devidas por alguns condôminos) por um mal maior (corte da luz ou multas salariais de 100%) Agiu em estado de necessidade, em evidente defesa dos interesses dos condôminos.

O que o síndico não pode é simplesmente dispensar multas, juros e correção monetária dos inadimplentes, sem motivo de força maior, sob pena de responder, sim, pelo prejuízo que, culposamente, causar ao condomínio. Melhor solução: levar a questão para assembleia.
João Lemes

João Lemes

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