Síndico Erra, Todos Pagam

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O texto abaixo é retirado do livro Condomínio Em Foco do Luiz Fernando de Queiroz.

Qual o entendimento dos tribunais quanto á responsabilidade do síndico sobre acidentes no prédio?E qual a responsabilidade dos condôminos?Uma rápida pesquisa feita pelo Telecondo mostra aspectos relevantes que merecem ser conhecidos.

Para início de conversa, temos decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo , que, ao analisar o problema de dano em veículo ocorrido no interior de garagem ,sentenciou que “a administração do condomínio não tem uma relação de subordinação , mas apenas de representação ,não se podendo inferir da existência de uma responsabilidade por atos derivados de eventual culpa dos funcionários do prédio”(Apelação Cível n. 216.613-1, relator Toledo César), concluindo categóricos : “Eles não são funcionários da administração , ou do síndico, mas dos próprios condôminos ,que têm dever, igualmente , de zelar pela coisa comum”.

O tribunal paulista coloca em primeiro lugar a responsabilidade dos condôminos ,porque são eles os beneficiários dos serviços dos funcionários -não o síndico ou a administradora- e, em última análise os verdadeiros contratantes ou empregadores dos funcionários e , em decorrência , quem tem o dever de “zelar pela coisa comum”.Infelizmente , só uma parte(talvez minoritária) dos condôminos tem consciência de tal ônus.

Uma outra emenda do Tribunal de Justiça de São Paulo mostra que a responsabilidade do síndico por seus atos não é objetiva.Em síntese, o relator Ênio Zuliani destrinchou a questão, ao dizer que o síndico de prédio em apartamento só responde por eventuais prejuízos de sua administração se houver “comprovação de culpa” (Apelação Cível n. 100.810 -4).

Decisão semelhante às duas acima foi preferida pelo antigo Tribunal de Alçada de Minas Gerais , antes de ser incorporado pelo Tribunal de Justiça , no seguinte teor :”Responde ao condomínio [ leia-se ,os condôminos] pelos prejuízos causados pelo síndico no exercício de uma administração ,porquanto não age este em nome próprio , sendo irrelevante que a vítima seja terceiro,condômino ou proprietário de unidade autônoma “(Apelação n. 119266-9, relator juiz Herondes de Andrade).

Da pequena mostra de acórdãos acima noticiados, pode-se concluir que é de extrema importância a eleição do síndico no condomínio, principalmente se levarmos em consideração a dificuldade de se exonerar o escolhido quando agir de modo irresponsável e danoso aos interesses do prédio.

O condômino que elege um síndico incompetente ou desastrado está colocando nas mãos de terceiro parte ( ou todo) o seu patrimônio, representando pela unidade autônoma.Ações de indenização contra o condomínio (repetimos ,contra os condôminos) serão a consequência da gestão infeliz , quer o síndico tenha agido  de boa ou de má-fé .Por isso , como enfatizou o TJSP  , todos os condôminos devem zelar pela boa administração de edifício , acompanhando e fiscalizando todos os passos do síndico.

Releva notar que a maioria dos que pagam o rateio das despesas comuns não é formada por empresários ou pessoas   acostumadas a decidir e a responder pelos outros .Contudo, quem vive ou trabalha em condomínio não pode se esquivar dessa responsabilidade , nem mesmo quando deixa de comparecer ás assembleias condominiais .

A lei, com respaldo na jurisprudência , não socorre os omissos nem os que elegem mal e fiscalizam pior.