Cota Pode Ser Protestada?

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O texto abaixo é retirado do livro Condomínio Em Foco do Luiz Fernando de Queiroz.

De Londrina,PR, recebemos correspondência do advogado Luiz José de Almeida informando que os cartórios de protestos de títulos estão lavrando o protesto de cotas de condomínio, o que sinaliza uma redução da inadimplência.

Comunicado conjunto dos cartórios do 1,2 e 3 Tabelionato de Protesto de Títulos daquela cidade foi encaminhado a administradoras e advogados de condomínios,junto com parecer do advogado Rômulo Cavalcante Mota , do Rio de Janeiro,publicado em 12/05/2003, dizendo o seguinte:

“Faço chegar ás suas mãos fotocópia que discorre sobre a possibilidade do protesto de cotas condominiais com fundamento na Lei 9.492, de 10/09/1997 , uma lei relativamente nova no ordenamento jurídico brasileiro que ainda não está sendo utilizada em sua plenitude e com certeza se constitui em importante instrumento de combate á inadimplência”.

Até o advento do novo Código Civil em janeiro de 2003, não víamos com bons olhos o protesto de cotas condominiais ,pelo custo que representava,além de outros ônus para administrar o procedimento,após pago o título.Diante, porém, da redução da multa por inadimplemento para “até dois por cento” do débito , o que deixou os condomínios em situações dramática, somos levados a acreditar que o protesto seja mais instrumento necessário para evitar o colapso do edifício, embora não o recomendamos.

De qualquer modo,o síndico que pretender se utilizar deste meio de coerção deve tomar algumas cautelas,especialmente para evitar que o inadimplente seja colocado em situação vexatória que motive pedido de danos morais .

Rômulo Cavalcante Mota e os cartórios de Londrina ,nesse ponto,recomendam:

1- Aprovação das cotas condominiais em assembleia geral ordinária ou extraordinária ,com os valores fixados em real ,acrescidos de multa e juros devidos.

2-Aprovação pela assembleia de autorização para que o síndico promova o protesto da cota ou das cotas condominiais e seus acréscimos , isentando-o de qualquer responsabilidade pessoal, e para que ele possa outorgar poderes á administradora ou a advogado para efetivar os protestos, se for o caso.

3- Registro da ata em cartório de títulos de documentos ,para garantia e segurança.

Para efetivar o protesto,o síndico deverá preencher requerimento ao cartório (modelo padrão , de preferência), juntando cópia da convenção do condomínio,ata da assembleia que aprovou o protesto das cotas condominiais e planilha de débitos assinada.

Também a cidade de Londrina foi palco de cena que chocou a opinião pública nacional,quando a televisão mostrou a todo o país um edifício com 270 unidades (leia -se famílias) sem energia elétrica ,cortada pela concessionária por falta de pagamento, em decorrência da inadimplência de quase 100 proprietários .Sem dinheiro para pagar as contas de água e luz , sem contar com outros recursos (cobrança garantida , empréstimos bancários),o síndico fez o que pôde, enquanto pôde.

Mesmo com o protesto das cotas,infelizmente, não se solucionará o problema da inadimplência nos condomínios. O protesto, só produz efeito na primeira vez ;uma vez protestado,o devedor não mais se preocupa com um segundo ou terceiro registro negativo.

Resta esperar que o legislador encontre uma solução adequada ao espírito do Código Civil,vale dizer ,que coloque o coletivo e a comunidade em primeiro lugar,não permitindo que o interesse individual prevaleça sobre o todo.