Anulando uma Assembleia

A Syndikos é uma administradora de condomínios em Curitiba especializada em gestão condominial profissional! Nos contate e solicite sua proposta! www.syndikos.com.br.

O texto abaixo é retirado do livro Condomínio Em Foco do Luiz Fernando de Queiroz.

A pergunta

“Qual procedimento legal para se anular uma ata de assembleia que ocorreu há mais de cinco anos,onde consta alteração da forma de divisão de rateio e despesas de condomínio? Tal assunto não constava da ordem do dia nem foi esclarecido aos 23 condôminos presentes. Simplesmente se decidiu que seriam divididas igualmente a todos os condôminos as despesas e não por fração como consta da convenção. Em virtude dessa divisão simples, a grande maioria está pagando a mais e alguns pagam bem menos. Em outra assembleia, também fora de ordem do dia, decidiu-se que as unidades com acesso direto á via pública pagariam somente 30% do valor, tendo assinado essa ata novamente 26 condôminos. Vale salientar que consta em nossa convenção é necessário 2/3 dos condôminos, bem como a averbação dessa alteração em registro de imóveis, o que não ocorreu.

Pergunto: Em virtude de não haver quórum na assembleia, não constar na ordem do dia, não ter a aprovação de 2/3 de condôminos, nem existir a averbação em registro de imóveis, pode o síndico atual simplesmente ignorar essas assembleias e passar a fazer a divisão do rateio pelos coeficientes, como realmente é o correto?”

A resposta

A descrição do caso (transcrita de forma simplificada) deixou bem claro que o condomínio vive uma situação de irregularidade, por falta de cumprimento de exigências formais e legais.

Entendemos tratar-se de caso típico de anulação de ato jurídico e não de nulidade, distinguindo-se um do outro, porque a nulidade não produz efeitos e sua declaração extingue as consequências do ato desde o seu nascimento (extunc), ao passo que o ato anulável tem validade, produzindo efeitos até que seu defeito seja declarado; só a partir de então(ex nunc) deixa de valer.

A nova forma de divisão das despesas do condomínio,aprovada por assembleia sem o quórum mínimo e sem cumprir outras exigências necessárias, produziu efeitos no tempo em que foi aplicada, ou seja, por pelo menos cinco anos. Pagamentos efetuados conforme o critério acima têm de ser respeitados. Não se pode, agora, pretender revogá-la retroativamente.

Para que não produza mais efeitos, diante da flagrante infringência de dispositivos legais, é necessário que sua anulabilidade seja devidamente declarada, o que pode ser feito de três maneiras:

  1. Mediante outra assembleia geral extraordinária, convocada para este fim, que reconheça a anulabilidade das deliberações irregulares;
  2. Por meio de ação judicial com pedido de liminar ou tutela cautelar;
  3. Por manifestação singular do síndico e dos membros do conselho consultivo ou fiscal, comunicando os fatos aos condôminos e informando que, a partir de agora, o rateio será feito de acordo com a convenção do condomínio. Esta última opção, e pelas consequências e insatisfações que poderá gerar, não deve ser preferida pelo síndico, já que ferirá interesses financeiros da parte dos condôminos. A melhor solução, sem duvida, é a realização de assembleia geral extraordinária que reconheça expressamente a anulabilidade das assembleias anteriores, já mencionadas, garantindo a validade dos atos praticados no período referido, e que determine o estrito cumprimento das disposições da convenção do condomínio a partir de agora. É a nossa opinião, salvo melhor juízo.
João Lemes

João Lemes

Travessa João Turin, 37 - Água Verde,
Curitiba-PR, 80240-100

Segunda a Sexta: 09:00 h às 12:00 h;
13:00 h às 18:00 h.

Fale Conosco

SYNDIKOS · 2019 © Todos os direitos reservados | Desenvolvido por: MarketNet