Velhas Dívidas Assustam

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O texto abaixo é retirado do livro Condomínio Em Foco do Luiz Fernando de Queiroz.

Velhas dívidas assustam

Divida de condomínio é “própria da coisa”; segue a unidade independente de quem seja seu proprietário.

De Salvador recebemos solicitação de esclarecimento de importante questão imobiliária, de grande interesse para quem pretende adquirir um apartamento em condomínio, por envolver dividas pretéritas e má gestão administrativa de síndicos desinformados ou mal assessorados.

• Em fevereiro de 1995, adquiri um apartamento para minhas filhas menores, que precisavam estudar em salvador. Na ocasião o sindico forneceu a vendedora e ex-proprietária uma declaração de que havia quitado as taxas mensais do condomínio, até aquela data, nada havendo, portanto, que impedisse de lavra a escritura. Em março de 1997, fui procurado pelo novo sindico, que me apresentou a cobrança de uma taxa extra, no valor de R$ 684,00 para recolhimento de INSS e FGTS do zelador, que o condomínio deixara de recolhendo período compreendido entre os anos de 1989 e 1995. Relutei em pagar, aleguei a declaração de não existência de débitos fornecidos pelo sindico em março de 1995, porem acabei pagando e forneceram-me recibo. Em julho de 1998, fui informado que existem outros débitos juntos ao INSS e FGTS do mesmo zelador, e relativos a diversos meses dos anos compreendidos entre 1978 e 1995.

Pergunto:

1. Sou obrigado a pagar esses débitos, já que no período de 1978 a 1995, o apartamento teve diversos proprietários.
2. Devo me considerar lesado e ludibriado pela declaração fornecida para lavratura da escritura em cartório?
3. O apartamento responde pelo debito junto ao INSS e FGTS?
4. Deverei acionar judicialmente os ex-proprietarios? Por favor, peço que me oriente, já que os débitos equivalem a um quarto do valor do apartamento, devido as correções, multas e juros de mora.

Resp: Em primeiro lugar, quero dizer que este caso especifico serve de alerta para qualquer pessoa que pretende comprar um apartamento em edifício, pois poucos se dão ao trabalho de averiguar qual a situação jurídica do imóvel e, até o momento, ninguém se preocupava em verificar qual é a posição econômica-jurídica do condomínio , Por isso transcrevi a pergunta quase na íntegra, otimizando apenas detalhes que desviariam a atenção do mais importante.

Diz a lei do condomínio que “a alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio” (art.4°,parag. Único). A prova de que o alienante está em dia com o condomínio são os recibos (todos os recibos) de que pagou suas contribuições e rateios ao condomínio, como é a sua obrigação. Aceita-se , para facilitar, que o sindico dê uma declaração de que não existem débitos do promitente vendedor até a data da declaração.

No caso, o vendedor agiu corretamente ao solicitar ao sindico que lhe desse uma declaração nesse sentido. O sindico da época, provavelmente também agiu com lisura ao fornecer a declaração de inexistência de débitos. Não nos parece ter havido má-fé de qualquer das partes.

Contudo, a declaração não foi dada no sentido de que o vendedor ou comprador ficariam isentos e imunes de qualquer debito do condomínio que tivesse origem em data anterior a março de 1995. Veja-se, a declaração é de que “o condômino-proprietário fulano de tal” não tem debito perante o condomínio, não de que “o condomínio tal e qual” não tem débitos pendentes perante terceiros. Mesmo que a declaração fosse feita nesse sentido, seria nula de pleno direito, porque o sindico não tem o poder legal de dispor do patrimônio do edifício, isentando esse ou aquele condômino do pagamento de suas contribuições.

Oque, aparentemente, ocorre é que os débitos do condomínio para com o INSS e  FGTS não eram do conhecimento dos condôminos e talvez não do sindico que forneceu a declaração referida. Eram dividas do condomínio, ou seja, de todos os condôminos, mas que não haviam ainda se tornado exigíveis de cada condômino em particular porque nunc a foram apresentadas para pagamento, oque só foi feito, parcialmente, segundo o relato, em março de 1997.

Não há duvida que a divida de condomínio é “própria da coisa”, que segue a unidade independente de quem seja seu proprietário. Tem esse caráter por força de lei, mas principalmente porque é esta a sua natureza, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça. Os gastos do condomínio são feitos com o fito de conservar, proteger e garantir a integridade física das unidades; logo quem responde pelo seu pagamento é o próprio bem. A divida não tem natureza pessoal.

Portanto, respondo objetivamente as questões:

1. Sim, o atual proprietário, na qualidade de novo adquirente do imóvel, está obrigado a pagar os débitos de condomínio tardiamente cobrados.
2. Não, o novo adquirente não se deve considerar lesado e ludibriado pela declaração fornecida, porque aparentemente o sindico da época desconhecia, a existência do débito do condomínio junto ao INSS e
3. Sim, o apartamento responde pelos débitos do condômino perante o condomínio e também pelas dividas do condomínio perante terceiros.
4. Sim, se o novo adquirente tiver que pagar o condomínio ou os exequentes, , terá direito de regresso contra quem lhe vendeu o imóvel, por todo o debito passado, ou direito de ressarcimento contra cada um dos antigos condôminos pelo debito correspondente ao período em que tiveram a propriedade do bem. Os riscos da evicção correm por conta do alienante, como bem definiu nosso código civil (art.447 e seguintes).

Lamentavelmente, não podemos dar um parecer mais favorável aos interesses do atual proprietário. Sugerimos que se aprofunde mais sobre a questão dos débitos do condomínio, se havia execução fiscal, se o condomínio foi devidamente citado etc. e que procure um advogado em sua cidade para a defesa de seus direitos.